עם היצע נמוך ותפוסה של כ-98%: שוק הנדל"ן הלוגיסטי לא עומד בביקוש ומחירי העסקאות מזנקים
עד לפני שנים בודדות אלו היו המשרדים שנחשבו להשקעת הנדל"ן המשתלמת בשוק. משקיעים חדי האינסטינקטים זיהו את המגמה העכשווית כבר לפני כשנתיים: רכישת נכסים במרכזים לוגיסטיים הם מניה בטוחה לקראת זינוק חסר תקדים. כעת מצטרפים למשקיעים גם משתמשי הקצה שהבינו את גודל הבשורה
אמרו עליהן לא אחת שהן נחטפות מהמדפים כמו לחמניות חמות – וצדקו. יחידות לוגיסטיות, ובמיוחד כאלו הנמצאות במרכז הארץ ובקרבה לצירי התחבורה המרכזיים, הן העסקה הכי חמה בשוק, עם תג מחיר שרק מוסיף לעלות. לא מפתיע אם כך לגלות כי בחודשים האחרונים ישנה עלייה גוברת בעסקאות ענק של רכישה וייזום פרויקטים בתחום הלוגיסטיקה, שהפך כאמור לנדל"ן המניב והלוהט של השנים הקרובות.
מבין העסקאות הגדולות ביותר שנראו כאן בתחום, נרשמה בספטמבר האחרון 2021 רכישה של מרלו"ג צריפין ע"י חברת אמות, בסכום לא נתפס של 1.518 מיליארד שקלים, כאשר במרץ אותה שנה, רכשה החברה גם מחצית ממתחם לוגיסטי הנמצא ליד קיבוץ חפץ חיים, בסכום של 71 מיליון שקלים. בשורת עסקאות הענק נמצאות גם החברות אוריון ושפיר הנדסה, אשר זכו יחד במכרז של צה"ל ויקימו את מרכזי הלוגיסטיקה של הצבא על פני שטח של 250 אלף מ"ר, בעלות הקמה של 5.5 מיליארד שקלים. אלו כאמור רק חלק קטן מעסקאות בשווי מיליארדי שקלים שבוצעו בשנתיים האחרונות בישראל, אליהן מתווספות מדי חודש עסקאות חדשות בתחום. דוגמא נוספת לביקוש הגבוה לשטחים לוגיסטיים ניתן לראות בפרויקט 'הסדנה' באזה"ת של חולון, שם עולה הביקוש על ההיצע בשיעור יוצא דופן, כאשר נותרו שתי יחידות בלבד למכירה, רגע לפני השלמת השיווק והמכירה של הפרויקט.
בונים לגובה: בשל מחסור חמור בקרקעות, עלייה במרלו"גים רבי קומות
ברקע הזינוק במחירי הקרקעות, ודרישה גוברת לשטחים לוגיסטיים עקב עלייה בייבוא וסחורות, אנו עדים לעלייה במבנים לוגיסטיים הנבנים לגובה, בעלי אפשרויות פריקה וטעינה מגוונות. ניר שייע, מנהל תעשייה ולוגיסטיקה במשרד התיווך 'יאיר לוי', המתמחה בשיווק שטחים לתעשייה ולוגיסטיקה באזור המרכז, מציין כי "יש ביקוש רב מאוד לשטחים לוגיסטיים שהולך ומתעצם בתקופת הקורונה. חברות הלוגיסטיקה מחפשות שטחים בנרות ויש מחסור אדיר בשטחים בשוק. כל מה שקיים היום בשוק מלא, יש תפוסה של קרוב למאה אחוז, כאשר יתר העסקאות הן לכניסה עתידית. מדובר בשוק מבוקש מאוד גם בקרב תעשייה קלה וה- low-techהמתחדש, תעשייה שמשלבת הייטק, ייצור ופיתוח וזקוקה לאולמות ייצור קטנים יחסית כדי לפתח את המוצרים. לכן, שטחים כמו אלו המוצעים בפרויקט 'הסדנה' מהווים להם פתרון אולטימטיבי".
צרו קשר לפרטים נוספים
פרויקט 'הסדנה' – מרכז מלאכה, מסחר ולוגיסטיקה באזור התעשייה המתפתח של חולון, נמצא בימים אלו בבניה ועתיד להסתיים בעוד כשנה. בפרויקט החדש שישתרע על פני שלוש קומות, מוצעים שטחי מסחר ולוגיסטיקה בתמהיל מגוון של החל מ-183 מ"ר ועד ליחידה בגודל של כ-1800 מ"ר המורכבת ממספר יחידות מחוברות. יתרון מרכזי של הפרויקט הוא מעבר כפול למשאיות, המאפשר פריקה וטעינה ללא עיכובים וגישה נוחה ופשוטה לכל אחת מהקומות בפרויקט. כלל היחידות מותאמות כאמור לאותם יבואנים, יצרנים, בעלי מלאכה וחברות הייטק המחפשות שטחי ייצור ואינן מעוניינות להתפשר על מיקום וטכנולוגיה. ארנן גינגיס, מנהל השיווק והמכירות של הפרויקט: "המחירים היום בשוק המרלו"גים הם בשמיים. אנו עדים לעסקאות במחירים גבוהים מתמיד, במיוחד בחולון שמבחינה גיאוגרפית נמצאת במיקום אסטרטגי, כ-4 ק"מ בלבד מתל אביב. היום אנחנו מבצעים עסקאות לפי 16-18 אלף ש"ח למ"ר, כאשר אין צפי בעשור הקרוב לפרויקטים דומים באזור או היצע דומה".
סיור וירטואלי בגג הפרויקט
לאור העלייה במחירי העסקאות: מחירי השכירות ממשיכים לזנק
מחירי העסקאות בתחום המרלו"גים ממשיכים כאמור לזנק, כאשר בעקבותיהן עולות גם עלויות השכירות בהתאמה, אם כי בקצב מתון יחסית. שייע מסביר כי "מחירי הקרקעות בארץ עלו. מחירי השכירות לא עלו באותה פרופורציה, אבל נמצאים גם כן במגמת עלייה. אם לפני שנה העלות למ"ר בחולון הייתה 45-50 ₪, היום אנחנו כבר מדברים על 60 למ"ר בקומות הגבוהות, כאשר בקומת הקרקע ובחזית המחירים גבוהים משמעותית". עוד הוא מציין כי בשל העובדה שאין צפי בשנים הקרובות לפרויקטים דומים בחולון, וכן בשל כך שמדובר באזור התעשייה הקרוב ביותר לתל אביב, פרויקט 'הסדנה' מציע למשקיעים ולמשתמשי הקצה עסקה עם פוטנציאל תשואה חסר תקדים.
גינגיס גם כן מתייחס למחירי השכירות הגבוהים ומוסיף כי "הזינוק במחירים ניכר גם בעלות השכירות, כאשר היום עומדת השכירות על 60 למ"ר בקומות הגבוהות, 80 ₪ למ"ר בקומת הקרקע ו-120 ₪ למ"ר עבור הנכסים בחזית. המחירים האלו צפויים לעלות ויש עסקאות שנחתמו בימים אלו עם עלייה של כ- 20%".
רגע לפני השלמת המכירה: נותרו שתי יחידות אחרונות בפרויקט 'הסדנה'
פרויקט 'הסדנה' מצטרף לפרויקט 'טכנופארק' המוצלח בחולון, שקיבל לפני מספר חודשים טופס 4 וכיום מאוכלס בתפוסה מלאה. "הביקוש ליחידות 250-2000 מ"ר עם נגישות טובה לפריקה וטעינה הוא אדיר. באזור חולון צפוי ביקוש גבוה במיוחד כי העירייה אינה מתכוונת לבנות יותר מבנים לוגיסטיים ותחל להשקיע בשטחי משרדים עבור חברות ההייטק. יהיה קשה מאוד להשיג שטחים לוגיסטיים באזה"ת חולון, שהוא האזור הכי קרוב לתל אביב. הביקוש הולך וגדל ויש מעט מאוד היצע, לכן המחירים של הנכסים ממשיכים לעלות", מסכם שייע.
סיור וירטואלי ביחידת האחסון
צרו קשר לפרטים נוספים
