בתקופה שבה הריבית עדיין גבוהה, שוק המגורים בתנודה והתשואה נשחקת עוד הרבה לפני שהכסף הספיק לעבוד, יותר ויותר משקיעים מתחילים לצאת מהקופסא ולבחון מסלולי השקעה אלטרנטיביים. פרויקט ״הסדנה״ המציע יחידות לוגיסטיות באזה״ת של חולון רושם פוטנציאל תשואה מבטיח ומסתמן כחלופה מעניינת לשוק המגורים.
בעשור שבו דירה להשקעה הפכה מנכס בטוח לסיפור מתיש של ריבית, תחלופת שוכרים גבוהה ותשואה ריאלית אפסית שממשיכה להישחק, משקיעים חכמים כבר הפסיקו לשאול איפה הכי זול לקנות דירה והתחילו לשאול איפה הכסף שלהם מעניק את התמורה הגבוהה ביותר. פרויקט ״הסדנה״ בחולון מממש את החזון הזה הלכה למעשה, ומכוון לתשואה ממוצעת של מעל 6%, לצד שוכרים עסקיים שנכנסים לטווח ארוך ומטפחים את הנכס מבפנים. זו לא עוד דירה בקומה 12 עם שוכרים שיעזבו עוד שנה, אלא נכס תפעולי שהעסק של השוכר תלוי ומתקיים בו, ולכן – יעשה הכל כדי לשמור עליו.
למה לי לוגיסטיקה עכשיו? המספרים שכדאי להכיר
בעוד דירה להשקעה בחולון ובבת ים תניב בממוצע בין 2.5% – 2.8% תשואה שנתית מהשכרה (בהפחתת האינפלציה מדובר על תשואה אפסית), מחירי המכירה וההשכרה בפרויקט ״הסדנה״ בחולון משקפים תשואה ממוצעת של מעל 6% לשנה, משמע יותר מכפול מהמקובל בשוק המגורים. נתון זה מציב את המתחם בשורה אחת עם נכסים מניבים מובילים בישראל, אך עם פרופיל סיכון שנחשב מאוזן יותר ביחס לשוק המשרדים, שסבל בשנים האחרונות מתנודתיות גבוהה וקשיי תפוסה לא מבוטלים בשל חברות שעברו לפני כמה שנים למודלים היברידיים ולא חזרו לפעילות מלאה מהמשרד.
כשמשווים את הפער הזה לסביבת הריבית, מקבלים תמונה חדה אפילו יותר. גם לאחר העליות של השנתיים האחרונות, הריבית על פיקדונות ופתרונות חיסכון בנקאיים נותרת בדרך כלל מתחת לרמת תשואה של 6% ברוטו בנדל״ן מניב, כך שעבור משקיעים פרטיים המחפשים אלטרנטיבה ריאלית שתשמור על ערך הכסף ולא רק מספר יפה על הנייר, מדובר בשינוי של ממש בכללי המשחק.
מתחם מנוהל, השקעה מנוהלת: משקיעים פעם אחת ונהנים משקט לאורך זמן
אחת מנקודות החולשה של השקעה בדירה להשכרה היא מידת המעורבות הנדרשת מהמשקיעים, המתמודדים עם איתור שוכרים, תקלות תחזוקה, תחלופה גבוהה, משא ומתן ושורת משימות ניהוליות שבפועל הופכות את ההשקעה לעסק תפעולי שגוזל זמן רב במקום לפנות אותו. פרויקט ״הסדנה״ באזור התעשייה של חולון פועל כמתחם מנוהל – מתחילתו ועד סופו, ונבנה בדיוק כדי לטפל בכאב הזה. המשמעות עבור המשקיעים היא מודל השקעה “שגר ושכח”, בו הם נהנים מנכס מניב מבלי לנהל אותו ביום יום.
הניהול האחיד של המתחם, השירותים המשותפים והתחזוקה המרכזית מייצרים יחד סביבה מקצועית שמושכת אליה עסקים מבוססים, כאלו שמבינים את הערך העסקי והכלכלי של תשתית יציבה ואיכותית. בכך מגדילים המשקיעים את הסיכוי שהנכס יישמר לאורך זמן ומעלים בעקביות את ערך ההשקעה.
שוכרים שנכנסים לעסקה ארוכת טווח ולא אורזים קרטונים כל שנתיים
מלבד שאלות המיקום והתשואה, אחד ההבדלים המהותיים בין נדל״ן משרדים לבין יחידות לוגיסטיקה ומלאכה הוא האופי של השוכר או השוכרת. דירה ממוצעת למגורים מתאפיינת לעיתים קרובות בתחלופת שוכרים גבוהה, לפעמים בתדירות של שנה אחת בלבד, בין אם מסיבות כלכליות, משפחתיות או תעסוקתיות. שוכרי שטחי אחסנה ולוגיסטיקה לעומת זאת, נוטים להיכנס למתחם לטווח ארוך ולהשקיע במידוף, בתשתיות פנימיות ובתכנון מותאם לצרכים התפעוליים שלהם. העברת מרכז לוגיסטי היא מהלך עסקי כבד שכרוך בזמן, כסף והפרעה לפעילות, ולכן רוב החברות יעדיפו להישאר באותו המקום כל עוד המיקום, התשתית והניהול עובדים עבורן היטב. מכאן שגם שיעור התחלופה נמוך משמעותית בהתאמה ועבור המשקיעים היציבות הזו מתורגמת ליציבות גבוהה יותר גם בתזרים השכירות.
לוגיסטיקה בלב גוש דן: המיקום שהשוק כבר תימחר
פרויקט הסדנה ממוקם באזור התעשייה של חולון, הנחשב למתחם התעשייה הקרוב ביותר לתל אביב, עם נגישות מהירה למחלף השבעה, לכביש 4 ולצירי המסחר המרכזיים של גוש דן. בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות והעסקאות במתחמים לוגיסטיים במרכז הארץ, בין היתר על רקע הגידול במסחר האלקטרוני והמחסור בשטחי אחסון מודרניים.
בדומה למגמה העולמית, גם בישראל אחוזי התפוסה במרכזים לוגיסטיים איכותיים נותרת גבוהה במיוחד. שלב א׳ בפרויקט מיישר קו עם המגמה העולמית ועומד על 100% תפוסה. במציאות בה ההיצע מוגבל והביקוש הפונקציונלי רק גדל, כל יחידה לוגיסטית במיקום מרכזי הופכת לנכס אסטרטגי עבור משתמשי הקצה ומהווה מנוע תשואה פוטנציאלית למשקיעים.
ומה יקרה אם הריבית תרד?
כשסביבת הריבית תתחיל לזוז כלפי מטה, שוק המגורים צפוי להתעורר מחדש: יותר משכנתאות, יותר ביקוש לדירות ובעקבותיהם גם לחץ מחודש לעליית מחירים. במצב כזה, מתחם לוגיסטי מניב עם שוכרים עסקיים ותשואה שכבר היום גבוהה מהריבית, לא מאבד את היתרון שלו – להפך, הוא נהנה גם ממימון זול יותר וגם מהמשך ביקוש פונקציונלי לשטחי אחסון ותפעול.
אילו יחידות ניתן לרכוש כעת בפרויקט, ובאיזה מחיר?
כעת מוצעות בפרויקט יחידות בגודל של 200 מ"ר רצפה בתוספת 50 מ"ר גלריה בנויה, סה"כ 250 מ"ר במחיר של החל מ- 2,850,000 ש״ח פלוס מע״מ. כלל היחידות מגיעות עם מערכת מתזים (ספרינקלרים) מתקדמת, שחרור עשן מאולץ וחיבור חשמל גדול – מפרט מושלם לבעלי עסקים שמחפשים מקום חדש לעסק שלהם.
הסדנה חולון מציעה אלטרנטיבת השקעה המבוססת על כלכלה ריאלית, ביקוש אמיתי מהשטח ותכנון ארוך טווח. עבור מי שמחפשים גם תשואה, גם שקט נפשי וגם נכס שמותאם לעידן החדש של שרשרת האספקה – השקעה במרלו״ג היא נקודת פתיחה חזקה במיוחד.
רוצים להבין אם הסדנה חולון מתאימה גם לתיק ההשקעות שלכם? השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם >>